Eine geerbte Immobilie – Chance und Herausforderung zugleich
Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist oft mit gemischten Gefühlen verbunden. Neben der Trauer um den Verlust eines geliebten Menschen stehen Erben vor wichtigen Entscheidungen. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die richtigen Schritte zu gehen.
1. Erste Schritte nach dem Erbfall
Erbschein beantragen
Zunächst benötigen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht. Dieser weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und ist notwendig für:
- Grundbuchänderungen
- Verhandlungen mit Behörden
- Bankgeschäfte
- Verkauf der Immobilie
Kosten: Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert und betragen etwa 1-2% des Wertes.
Grundbuch prüfen
Lassen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug erstellen. Wichtige Prüfpunkte:
- Eingetragene Eigentümer
- Bestehende Belastungen (Hypotheken, Grundschulden)
- Wegerechte oder Wohnrechte
- Vorkaufsrechte
Erbengemeinschaft
Falls mehrere Personen erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Hier ist besondere Sorgfalt geboten:
- Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden
- Eine Erbauseinandersetzung ist oft sinnvoll
- Professionelle Moderation kann hilfreich sein
2. Wertermittlung der Immobilie
Professionelle Bewertung
Eine realistische Wertermittlung ist essentiell für alle weiteren Entscheidungen. Faktoren, die den Wert beeinflussen:
Lage
- Infrastruktur und Anbindung
- Nachbarschaft und Umgebung
- Entwicklungspotenzial der Region
Zustand
- Baujahr und Bausubstanz
- Modernisierungsstand
- Energieeffizienz
Marktlage
- Angebot und Nachfrage
- Vergleichsobjekte in der Umgebung
- Aktuelle Preistrends
Unser Service: Wir erstellen Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung und vermitteln bei Bedarf zertifizierte Gutachter.
3. Steuerliche Aspekte
Erbschaftssteuer
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von mehreren Faktoren ab:
Freibeträge (Stand 2025)
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Geschwister/Neffen: 20.000 €
Steuerklassen und Sätze
- Steuerklasse I (enge Verwandte): 7-30%
- Steuerklasse II (entfernte Verwandte): 15-43%
- Steuerklasse III (Fremde): 30-50%
Spekulationssteuer
Wichtig beim Verkauf: Wurde die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt oder vermietet?
- Eigennutzung durch Erblasser: Meist steuerfrei
- Vermietung: 10-Jahres-Frist läuft weiter
- Eigennutzung durch Erben: Kann Steuerbefreiung bringen
4. Ihre Optionen: Verkaufen, Vermieten oder Selbst nutzen?
Option A: Verkauf
Vorteile: ✅ Sofortige Liquidität ✅ Keine Verwaltungsaufwand ✅ Klare Verhältnisse bei Erbengemeinschaft ✅ Keine laufenden Kosten
Nachteile: ❌ Verlust des Vermögenswerts ❌ Eventuelle emotionale Bindung ❌ Mögliche Erbschaftssteuer
Wann sinnvoll:
- Bei hohem Sanierungsbedarf
- Wenn keine persönliche Bindung besteht
- Bei Bedarf an liquiden Mitteln
- In Erbengemeinschaften mit verschiedenen Interessen
Option B: Vermietung
Vorteile: ✅ Regelmäßige Mieteinnahmen ✅ Wertsteigerung der Immobilie ✅ Steuerliche Vorteile (Abschreibungen) ✅ Altersvorsorge
Nachteile: ❌ Verwaltungsaufwand ❌ Instandhaltungskosten ❌ Mietersuche und -verwaltung ❌ Mietausfallrisiko
Wann sinnvoll:
- Gute Vermietbarkeit der Lage
- Solider Zustand der Immobilie
- Langfristige Vermögensbildung gewünscht
- Expertise oder Verwaltung vorhanden
Option C: Eigennutzung
Vorteile: ✅ Mietersparnis ✅ Emotionaler Wert ✅ Steuerliche Vorteile beim Verkauf ✅ Gestaltungsfreiheit
Nachteile: ❌ Umzugsaufwand ❌ Eventuelle Modernisierungskosten ❌ Bindung an den Standort ❌ Opportunitätskosten
Wann sinnvoll:
- Passt zur Lebenssituation
- Standort ist attraktiv
- Größe passt zu Ihren Bedürfnissen
- Sanierungskosten sind überschaubar
5. Der Verkaufsprozess
Vorbereitung
Unterlagen zusammenstellen:
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Baugenehmigungen
- Energieausweis
- Nebenkostenabrechnungen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (bei ETW)
Immobilie vorbereiten:
- Entrümpelung und Reinigung
- Kleine Schönheitsreparaturen
- Professionelle Fotos
- Home Staging (bei Bedarf)
Verkaufspreis festlegen
Ein realistischer Preis ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf:
- Zu hoch: Immobilie bleibt liegen, Preisverfall
- Zu niedrig: Verschenken Sie Geld
Wir helfen Ihnen, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln.
Vermarktung
Professionelle Präsentation:
- Hochwertige Fotos
- Detaillierte Objektbeschreibung
- Aussagekräftiger Exposé
- Online-Marketing
Käuferauswahl:
- Bonitätsprüfung
- Finanzierungsbestätigung
- Besichtigungstermine
6. Häufige Fallstricke vermeiden
Überstürzte Entscheidungen
Nehmen Sie sich Zeit für wichtige Entscheidungen. Eine geerbte Immobilie muss nicht sofort verkauft werden.
Emotionale Verstrickungen
Trennen Sie emotionale Bindung von rationalen Überlegungen. Holen Sie sich professionelle Beratung.
Unterschätzte Kosten
Bedenken Sie alle Kosten:
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Instandhaltung
- Erbschaftssteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
Konflikte in der Erbengemeinschaft
Klären Sie frühzeitig:
- Wer übernimmt welche Rolle?
- Wie werden Entscheidungen getroffen?
- Gibt es Abfindungsmöglichkeiten?
7. Unser Service für Erben
Wir unterstützen Sie in allen Phasen:
Kostenlose Erstberatung
- Objektbesichtigung
- Werteinschätzung
- Marktanalyse
- Strategieentwicklung
Verkaufsbegleitung
- Professionelle Vermarktung
- Käuferqualifizierung
- Verhandlungsführung
- Notartermin-Koordination
Vermietungsservice
- Mietersuche
- Mietvertragserstellung
- Hausverwaltung (Partner)
- Nebenkostenabrechnung (Partner)
Fazit
Eine geerbte Immobilie bietet Chancen, erfordert aber auch gut durchdachte Entscheidungen. Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung – wichtig ist, dass Sie die Option wählen, die am besten zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen? Nein, Sie haben Zeit für Ihre Entscheidung. Eine Bestandsaufnahme und professionelle Beratung sollten am Anfang stehen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Das hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Es gibt großzügige Freibeträge.
Was tun bei mehreren Erben? Eine klare Kommunikation und ggf. professionelle Mediation sind wichtig. Eine Erbauseinandersetzung oder Realteilung sind mögliche Lösungen.
Wie lange dauert ein Verkauf? Bei guter Vorbereitung und realistischer Preisvorstellung meist 3-6 Monate vom Verkaufsentschluss bis zur Übergabe.
Sie haben eine Immobilie geerbt und brauchen Unterstützung? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Wir begleiten Sie durch alle Schritte.